消费贷资金流入楼市 (南京南大工程检测蚌埠分公司)

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5月19日，住建部重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出六大明确要求。其中，在资金管控方面，要求各地加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。

“由于低库存背景下房价存在上行风险，住建部此次提出调控要求，旨在调整住房和用地供应结构，有针对性地增加住房和用地有效供给，切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，防止房价非理性上涨。”东方金诚国际信用评估有限公司首席分析师徐承远昨日在接受《证券日报》记者采访时表示。

近年来，在普惠金融背景下，消费信贷业务快速发展，也成为银行重要的业务发展方向。由于部分金融机构对消费贷款资金管理不严格以及超高的房地产投资回报率，消费贷款被用于其他领域的情况愈发普遍，尤其是作为首付款流入房地产市场。

徐承远认为，消费贷资金挪用于购房，一方面会导致借款人短期还款压力超出其实际承受范围，形成逾期，影响个人和家庭征信。同时，信贷资金违规流入楼市，还将扰乱国家的房地产调控政策，推升房地产价格泡沫。为此，住建部此番明确要求严格管控消费贷款、经营贷款等资金用于购房。

在房地产调控背景下，信贷政策收紧的基调将延续。4月20日，央行发布的2018年第一季度金融机构贷款投向统计报告显示，第一季度末，个人住房贷款余额为22.86万亿元，同比增长20%，增速比上年年末低2.2个百分点。房产开发贷款余额为7.7万亿元，同比增长25.3%。保障性住房开发贷款余额为3.8万亿元，同比增长37.9%，第一季度增加4479亿元，增量占同期房产开发贷款的64.7%，比上年同期占比水平高16个百分点。地产开发贷款余额为1.4万亿元，同比增长2.2%。

徐承远认为，2018年以来，信贷政策延续了本轮房地产调控的脉络。信贷政策综合考虑不同主体、区域的特殊性，政策差异化特征进一步显现。“一城一策”分类调控是本轮调控政策一直坚持的导向，这在2018年进一步延续和深化。在开发贷款方面，信贷政策向保障性安居工程贷款等领域倾斜，2018年第一季度房产开发贷款的主要增长点也来自保障性住房开发贷款，体现出信贷政策在主体层面差异性和灵活性实现提升。

苏宁金融研究院宏观经济中心主任、高级研究员黄志龙对《证券日报》记者表示，整体来看，当前的房地产调控大趋势和方向保持不变，房地产市场作为资金密集型产业。从资金需求来看，在三线、四线城市棚户区改造和二线城市人才政策推动下，房地产资金需求仍较为强劲，但从趋势来看，当前首套房、二套房利率出现明显上浮，监管部门对于住房按揭贷款规模进行了总量控制，同时加强对房地产开发企业的贷款控制，预计未来房地产市场在整个贷款中的比重还将进一步下降，个人按揭贷款利率和房地产开发贷的资金成本还将进一步上升。

徐承远认为，短期来看，信贷政策通过提高房地产贷款门槛、利率及收紧贷款额度等，直接限制了企业的房地产开发资金及投资性个人购房资金需求，有助于抑制房企的拿地冲动及房价不合理上升，各类地价和房价虚高、短期炒作等现象将会减少。长期来看，当前房地产调控背景下的信贷政策是对房地产供需关系的宏观调整，有利于抑制房地产泡沫，防止房价大起大落，实现房地产长期稳定健康发展及居民住有所居的目标。

另一方面，徐承远表示，差异化信贷政策将引导房地产市场信贷资源的有效分配。热点城市的投机性房地产信贷需求受到限制，但刚性住房需求得到信贷支持，同时库存量较大的三线、四线城市也通过信贷支持引导去库存，体现出信贷资源在不同房地产市场主体及区域间的重新配置。这样房地产投资属性被削弱，而居住属性得到有效支持，“去杠杆”和“去库存”的政策目的均能得以实现，既能促进房地产市场健康稳定发展，也使得银行信贷资产得到更合理配置。
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